Сè што треба да знаете пред да склучите договор за купопродажба на недвижност

Купувањето или продавањето на недвижност е една од најзначајните финансиски трансакции во животот на повеќето луѓе. Во срцето на овој процес лежи договорот за купопродажба на недвижност – правен документ кој ги дефинира правата и обврските на двете страни и претставува основа за пренос на сопственоста. Со оглед на сложеноста на постапката и сериозните правни последици, од клучно значење е да се разберат сите аспекти на овој договор. Тука ќе се обидеме да ве водиме низ целиот процес, од подготвителните чекори до финалната регистрација, потпирајќи се исклучиво на важечката законска регулатива во Република Северна Македонија.

1. Што е договор за купопродажба на недвижност?

Договорот за купопродажба на недвижност е правно дело со кое продавачот се обврзува да му го предаде предметот (недвижноста) на купувачот, така што купувачот да стекне право на сопственост, додека купувачот се обврзува да му ја плати договорената цена на продавачот.

Овој договор е темелот врз кој се гради целиот процес на пренос на сопственоста и мора да биде склучен со големо внимание на деталите.

2. Задолжителна форма на договорот

За разлика од многу други договори, законот пропишува строга форма за договорите со кои се врши промет на недвижности.

• Писмена форма: Договорот за продажба на недвижни предмети мора да биде склучен во писмена форма. Усмен договор за купопродажба на недвижност не произведува правно дејство.

• Заверка кај нотар (Солемнизација): Потписите на договорните страни мора да бидат заверени кај нотар. Приватните исправи за правни работи врз основа на кои се стекнува, пренесува или ограничува право на недвижност мора да бидат потврдени (солемнизирани) кај нотар. Нотарот со солемнизацијата потврдува дека исправата е во согласност со законот и дека волјата на странките е јасно и недвосмислено изразена.

• Учество на адвокат: Доколку вредноста на правната работа надминува 10.000 евра во денарска противвредност, приватната исправа (договорот) задолжително мора да биде составена од адвокат и да содржи адвокатски печат и потпис.

3. Клучни чекори пред склучување на договорот

Пред да се стави потпис на договорот, неопходно е да се направат темелни проверки за правниот статус на недвижноста.

• Проверка во Агенцијата за катастар на недвижности: Најважниот документ е имотниот лист. Тој е јавна исправа со која се докажува запишаното право на сопственост и другите стварни права на недвижноста. Од имотниот лист може да се видат следниве клучни информации:

  • Кој е запишан сопственик на недвижноста.

  • Точни податоци за недвижноста (катастарска парцела, објект, површина).

  • Дали постојат товари како хипотека, службеност или други прибележувања. Податоците во катастарот се сметаат за точни и совесно лице кое верувало во запишаното не трпи штетни последици.

    
    

4. Суштествени елементи на договорот

За договорот да биде полноважен, тој мора да ги содржи следниве суштествени елементи:

1. Договорни страни: Јасна идентификација на продавачот и купувачот (име, презиме, ЕМБГ, адреса, а за правни лица назив, седиште и ЕМБС). Нотарот е должен да го утврди идентитетот на учесниците врз основа на важечка лична карта/патна исправа или тековна состојба ако станува збор за правно лице.

2. Предмет на договорот: Прецизен опис на недвижноста што се продава, со сите катастарски податоци преземени од имотниот лист.

3. Цена: Јасно определена купопродажна цена. Ако цената не е определена или определива, договорот нема правно дејство.

4. Изјава за пренос на сопственост (Clausula Intabulandi): Изречна и безусловна изјава од продавачот дека дозволува правото на сопственост да се пренесе на купувачот и да се запише во јавните книги.

   
   

5. Постапката кај нотар

Улогата на нотарот е клучна за правната сигурност на трансакцијата. При солемнизацијата, нотарот е должен:

• Да го испита идентитетот, способноста и овластувањата на учесниците.

• Да им ја објасни целта и правните последици на договорот.

• Да се увери во нивната вистинска и сериозна волја.

• Да ја потврди (солемнизира) приватната исправа, со што таа добива својство на јавна исправа.

  
  

Нотарската исправа може да има и сила на извршна исправа доколку содржи изјава на должникот (купувачот) дека врз основа на неа може да се спроведе присилно извршување за наплата на цената.

6. Даночни обврски – Данок на промет на недвижности

По склучувањето на договорот, настанува даночна обврска за плаќање на данок на промет на недвижности.

• Даночен обврзник: По правило, обврзник е продавачот на недвижноста. Меѓутоа, со договор може да се предвиди данокот да го плати купувачот.

• Даночна основа: Основа на данокот е пазарната вредност на недвижноста во моментот на настанување на обврската.

• Даночни стапки: Стапките се пропорционални и изнесуваат од 2% до 4%, а точната висина ја утврдува советот на општината на чија територија се наоѓа недвижноста.

• Посебна постапка преку нотар: Законот предвидува посебна, забрзана постапка за утврдување и плаќање на данокот која се спроведува преку нотарот. Таа вклучува изработка на извештај за процена на пазарната вредност од овластен проценувач и поднесување на аконтативна даночна пријава. Нотарот на договорот става клаузула дека е платен аконтативен данок, што е услов за понатамошна постапка.

  
  

Важно: Без доказ за платен данок, не може да се изврши упис на правото на сопственост во катастарските книги.

7. Стекнување на правото на сопственост – Упис во катастар

Ова е финалниот и најважен чекор со кој купувачот и формално станува сопственик.

• Момент на стекнување: Правото на сопственост на недвижност врз основа на правно дело се стекнува со запишување во јавната книга за запишување на правата на недвижностите (катастарот) . Самото склучување на договорот и исплатата на цената не го прават купувачот сопственик.

• Постапка за упис: Нотарот е должен преписот од солемнизираниот договор, заедно со пријавата за запишување и доказот за платен надоместок, по електронски пат да ги достави до Агенцијата за катастар на недвижности.

• Агенцијата за катастар на недвижности, по проверка на исполнетоста на условите, врши запишување на промената на сопственоста во имотниот лист.

8. Посебни ситуации и права

• Право на првенствено купување: Доколку недвижноста е во сосопственост, сосопственикот кој сака да го продаде својот дел е должен прво да им го понуди на другите сосопственици под истите услови. Непочитувањето на ова право може да доведе до поништување на продажбата.

• Одговорност за недостатоци: Продавачот одговара за материјалните недостатоци (на пр. влага, лоша конструкција) кои предметот ги имал во моментот на преминување на ризикот врз купувачот, како и за правните недостатоци (ако врз предметот постои право на трето лице кое го ограничува правото на купувачот).

*

ЗАКЛУЧОК

Договорот за купопродажба на недвижност е комплексен правен инструмент кој бара строго почитување на законските процедури. Клучните чекори за успешна и правно сигурна трансакција се:

1. Темелна проверка на правниот статус на недвижноста во катастарот.

2. Ангажирање на адвокат за составување на договорот, особено за трансакции со поголема вредност.

3. Задолжителна писмена форма и солемнизација кај нотар.

4. Навремено исполнување на даночните обврски.

5. Запишување на правото на сопственост во Агенцијата за катастар на недвижности, што е единствениот начин за стекнување на сопственоста.

Следењето на овие чекори и консултацијата со стручни правни лица (адвокат и нотар) се најдобрата заштита од можни ризици и гаранција за сигурноста на вашата инвестиција.

**

Напомена: Овој текст е подготвен исклучиво за информативни цели и не може да се смета за правен совет или упатство за конкретно постапување. Правните прашања се сложени и секој случај има свои специфики кои мора да се разгледуваат поединечно. Токму поради тоа ви предлагаме да се консултирате со стручно лице- Адвокат кои може да најде уникатно решение за вашето правно прашање.