Договор за закуп: Основни работи што не смеете да ги игнорирате

Изнајмувањето стан или деловен простор е чекор со кој се соочуваат многумина, било да се во улога на закуподавачи или закупци. Иако често се смета за едноставна трансакција, правните аспекти кои го регулираат овој однос се детални и од суштинско значење за заштита на правата на двете страни. Клучниот документ кој го дефинира овој однос е договорот за закуп. Игнорирањето на неговите основни елементи може да доведе до сериозни недоразбирања, спорови и финансиски загуби.

Форма на договорот

Првото и најважно правило е дека договорот за закуп, како и договорот за подзакуп, мора да биде склучен во писмена форма и заверен од нотар. Ова е законска обврска пропишана со Законот за домување. Усните договори или договорите кои не се заверени нотарски не само што се правно невалидни, туку и го изложуваат сопственикот на станот на прекршочна одговорност и глоба во износ од 300 евра.

Оваа формалност не е само бирократска процедура, туку механизам за заштита. Нотарската заверка обезбедува правна сигурност, го потврдува идентитетот на договорните страни и гарантира дека договорот е во согласност со законот.

Суштински елементи на договорот за закуп

За да биде целосен и да ги опфати сите аспекти на закупничкиот однос, договорот за закуп мора да содржи:

• детален опис на станот;

• податоци за договорните страни;

• податоци за лицата кои ќе го користат станот;

• вид на закуп;

• висина на закупнината и начин на плаќање;

• трошоци: прецизно да се наведе кој ги плаќа индивидуалните трошоци (струја, вода, греење, интернет) и заедничките трошоци за одржување на зградата;

• времетраење на закупот;

• причини и услови за откажување;

• начин на предавање на станот: опис на процедурата за примопредавање на клучот и состојбата во која станот треба да се врати.

Обврски и права на закуподавачот (сопственикот)

Обврски:

• Предавање на станот во исправна состојба: Закуподавачот е должен да го предаде станот во состојба која овозможува редовно користење согласно нормите и стандардите за домување;

• Одржување на станот: Тој е одговорен за поголемите поправки и одржувањето на станот и зградата, како и за трошоците за резервниот фонд;

• Пријавување на договорот: Закуподавачот е должен да достави примерок од договорот до надлежниот орган за јавни приходи (УЈП) и до општината во рок од 30 дена од склучувањето. Непочитувањето на оваа обврска исто така повлекува прекршочна глоба;

Права:

• Наплата на закупнина: Основно право на закуподавачот е да ја добива договорената закупнина навремено;

• Проверка на станот: По претходно најавување со закупецот има право да го проверува правилното користење на станот, најмалку два пати годишно, во договор со закупецот.;

• Раскинување на договорот: Може да го раскине договорот под законски предвидени услови, како на пример, ако закупецот не ја плаќа закупнината, предизвикува штета, го користи станот спротивно на договорот или го дава во подзакуп без согласност.

Обврски и права на закупецот

Обврски:

• Користење на станот со внимание: Закупецот е должен да го користи станот како добар домаќин, во согласност со договорот и да одговара за штета настаната од недомаќинско користење;

• Плаќање на закупнина и трошоци: Навремено плаќање на закупнината и сите индивидуални трошоци;

• Известување за недостатоци: Должен е да го извести сопственикот за сите недостатоци на станот за чие отстранување е одговорен сопственикот;

• Забрана за промени без согласност: Закупецот не смее да врши промени, адаптации или да вградува опрема без претходна писмена согласност од закуподавачот;

• Враќање на станот: По престанок на договорот, должен е да го врати станот во состојбата во која го примил, земајќи ги предвид промените од нормална употреба.

Права:

• Непречено користење: Основно право е непречено да го користи станот за времетраењето на договорот;

• Барање за поправки: Ако станот не е во исправна состојба, закупецот може да бара од сопственикот да ги изврши потребните поправки. Доколку сопственикот не го стори тоа, закупецот може сам да ги изврши работите на трошок на закуподавачот и да бара намалување на закупнината;

• Намалување на закупнината: Има право да бара сразмерно намалување на закупнината доколку не можел редовно да го користи станот поради пропуст на закуподавачот;

• Подзакуп: Може да даде дел од станот во подзакуп, но исклучиво со претходна согласност од закуподавачот.

  
  

Престанок на договорот за закуп

Договорот за закуп може да престане на неколку начини:

• Со истек на времето: Ако е склучен на определено време, престанува со истекот на тој рок, освен ако страните не го продолжат;

• Со спогодба: Двете страни можат во секое време спогодбено да го раскинат договорот.

• Со отказ од страна на закупецот, односно закупецот може да го раскине договорот во секое време со отказен рок од 90 дена, доколку поинаку не е договорено.

• Со отказ од страна на закуподавачот: Закуподавачот може да го раскине договорот поради вина на закупецот, но задолжително мора претходно писмено да го опомене закупецот и да му даде рок од најмалку 15 дена да ја отстрани причината за раскинување. Закуподавачот може да го раскине договорот и поради сопствени потреби, но тогаш има обврска да му обезбеди на закупецот друг соодветен стан за период од најмалку 90 дена.

  
  

Запишување во Катастарот на недвижности

Според Законот за катастар на недвижности, Агенцијата за катастар на недвижности воспоставува и води Регистар на цени и закупнини. Нотарите и другите надлежни органи се должни да ги доставуваат договорите за закуп до Агенцијата заради прибележување на закупот во катастарот и евидентирање на вредноста на закупнините. Оваа евиденција придонесува за транспарентност на пазарот на недвижности и обезбедува дополнителна правна сигурност за трети лица.

*

Заклучок

Договорот за закуп е еден од најчестите и најважните договори со кои граѓаните се среќаваат во секојдневниот живот. Тој не е само формален документ со општи одредби — напротив, претставува основа на односот меѓу закуподавачот и закупецот, при што секој договор има свои специфики и детали.

Темелното и прецизно уредување на сите права и обврски, во согласност со законот, е најдобрата заштита од можни идни недоразбирања или спорови. Затоа, секогаш треба да се инсистира на писмен договор за закуп кој е заверен на нотар и кој ги содржи сите суштински елементи и ја обезбедува правната сигурност на двете страни.

Таквиот договор не само што претставува превенција од ризици, туку и создава јасна и стабилна основа за коректен, предвидлив и мирен закупен однос.

**

Напомена: Овој текст е подготвен исклучиво за информативни цели и не може да се смета за правен совет или упатство за конкретно постапување. Правните прашања се сложени и секој случај има свои специфики кои мора да се разгледуваат поединечно. Токму поради тоа ви предлагаме да се консултирате со стручно лице- Адвокат кои може да најде уникатно решение за вашето правно прашање.